Союз строителей Казахстана обратился к Администрации Президента РК, Мажилису Парламента РК, Канцелярии Премьер-Министра РК, Министерству индустрии и инфраструктурного развития РК, Министерству финансов РК, Министерству национальной экономики РК, НПП РК «Атамекен» с текстом следующего содержания:
В настоящий момент строительные компании Казахстана ощущают на себе последствия повышения курса доллара США, а также введенного режима Чрезвычайного положения и карантина, так например, повысилась на 15% и более стоимость строительных материалов, временно приостановилось строительство возводимых объектов, распущены в неоплачиваемые отпуска или с пониженной заработной платой работники, в связи с приостановлением строительства возникли новые расходы по содержанию и охране строительных объектов (примерно 10-15 млн тенге) и так далее. Данные последствия соответственно повлекут за собой повышение стоимости за квадратный метр нового жилья.
В целях улучшения ситуации на строительном рынке и в строительной отрасли в целом, РОЮЛ «Союз строителей Казахстана» (далее — Союз) разработан ряд предложений на основе обращений членов Союза и текущей ситуации, сложившейся в стране.
В этой связи, Союз инициирует предложение по упрощению порядка привлечения дольщиков строительными компаниями, не отвечающими требованиям Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве» (далее — ДУЖС).
В рамках ДУЖС по всему Казахстану работает около 20% застройщиков, а через АО ФЖГС проходит только 6% от всего объёма строительство. Это о чем информирует? О том, что ДУЖС не совершенен и требует доработки, для увеличения объемов строительства, увеличения жилья, ставит рамки для добросовестных застройщиков.
Как известно, в соответствии с пунктом 1 статьи 7 ДУЖС строительная компания вправе привлекать дольщиков тремя способами:
1) путем заключения договора с АО ФЖГС;
2) при участии в проекте БВУ;
3) возможно привлечение денег дольщиков после возведения каркаса многоквартирного жилого дома.
Вместе с тем, п. 2 ст. 7 ДУЖС установлено, что запрещается привлечение денег физических и юридических лиц для строительства МЖК иными способами, не предусмотренными настоящей статьей. Участие в каждом из способов несёт в себе существенную финансовую нагрузку на застройщика и уполномоченную компанию в виде уплаты гарантийного взноса, который не возвращается застройщику независимо от результатов рассмотрения заявки. Также необходимо отметить, что подача заявки требует дополнительного времени сроков реализации проектов для офомления всех необходимых процедур.
Сегодня ограниченный ряд застройщиков соответствуют требованиям ДУЖС, в чем можно убедиться, сделав соответствующий запрос в АО ФГЖС и Акимат г. Нур-Султан, ими являются Корпорация «ORDAINVEST», Корпорация «Базис», Компания «BIGroup», ТОО «NAK», а остальным застройщикам что делать?
Учитывая сложнейшее положение строительных компаний, просим на время карантина рассмотреть возможность приостановления действия ДУЖС, для добросовестных застройщиков на планируемые и строящиеся объекты, кроме того разрешить привлекать деньги дольщиков без учета требований ДУЖС.
Для определения добросовестности, возможно, использовать методику АО «ФГЖС» при проведение аудита застройщиков на соответствие требований ДУЖС.
Второе предложение Союза заключается во внесении изменений и дополнений в Государственную программу жилищно-коммунального развития «Нұрлы-жер» на 2020-2025 годы, утвержденную Постановлением Правительства РК от 31.12.19 года №1054.
Текущая платежеспособность населения находится на крайне низком уровне, что не позволяет удовлетворить спрос на жилье, так как оно становится недоступным вследствие удорожания строительства, для разрешения чего необходимо создание новых эффективных финансовых инструментов, позволяющих минимизировать затраты на строительство.
Госпрограмма «Нурлы жер» нацелена на обеспечение льготным жильем только малоимущие и социально-уязвимые слои населения, государственных служащих, а граждане с низким и средним уровнем дохода не имеют возможности участвовать в данной госпрограмме, при этом одновременно имеется недостаток предложения нового жилья, доступного им по ценовой политике.
Союз предлагает внести изменения в госпрограмму «Нурлы жер», для того чтобы она эффективно работала и для граждан с низким и средним доходом, повышая их покупательную способность, и для частных застройщиков, что в свою очередь предоставит возможность для стимулирования роста жилищного строительства:
1) одним из недостатков программы является – возможность аренды жилья, но без ее выкупа, что не гарантирует людям крышу над головой на всю жизнь.
Предложение — рассмотреть реализацию жилья по программе «Нурлыжер» путём предоставления права аренды жилья с последующим выкупом;
2) жилищная программа «Нурлыжер»неэффективна, так как в ней нет четкого разделения государственной поддержки для населения с низкими и со средними доходами (примерно65% официально работающего населения получает зарплату ниже среднемесячного размера и не превышает 150 000-250 000 тенге).
При этом подходы по стимулированию доступности жилья для этих двух категорий кардинально отличаются, однако программа рассматривает их «под одну гребенку» и поэтому она не позволяет населению с низким и средним уровнем дохода улучшить свои жилищные условия, для них не доступна даже ипотека со ставкой вознаграждения ниже рыночной, но при этом с таким доходом они не смогут стать претендентами на получение льготного жилья по по программе «Нурлы-жер».
Предложение- рассмотреть реализацию жилья по программе «Нурлы-жер» и слоям населения с низким и средним уровнем дохода, кто не может купить недвижимость у частных застройщиков, но при этом и не могут участвовать в жилищной государственной программе, так как не подходят под их требования и критерии.
3) Или, например, большая доля населения является самозанятыми, с неофициальными доходами, то по госпрограмме они вообще не рассматриваются, как категория населения, нуждающаяся в доступном жилье и имеющая хоть какой-то шанс на получение льготного жилья или ипотеки на приобретение квартиры.
Предложение — БВУ и частные застройщики не могут обеспечить возможность самозанятому населению с неофициальными доходами приобретать доступное жилье, даже если будет, например, снижена ставка по ипотеке, поэтому предлагаем рассмотреть возможность включения их в категории лиц, которые имеют право претендовать на получение арендного льготного жилья.
4) Отсутствие возможности приобретать жилье в строящихся домах, а практика показывает на рынке после завершения строительством МЖК, в нем на продажу остается 10% недвижимости, а 90% продается еще на стадии этапа его возведения, ввода в эксплуатацию.
Предложение предоставить возможность в рамках госпрограммы приобретать жилье в Объектах незавершенных строительством у застройщиков на стадии их возведения.
5) Программа не работает в отношении Объектов, которые строятся ЖСК.
Предложение — включить в Программу объекты, застройщиками которых являются ЖСК.
6) Проблемы в недостатке средств из республиканского бюджета и софинасирования с местного бюджета, для строительства ИКИ к земельным участкам, отведенным для строительства в рамках госпрограммы Нурлы-Жер, и при этом не предусмотрен регламент возмещения расходов на их строительство Застройщикам, построившим их за счет собственных средств, которые вынуждены были их строить, чтобы завершить строительство МЖК в срок, а МИО к этому времени не обеспечили подведение ИКИ.
Предложение — МИО предоставлять земельные участки под застройку с подведёнными к нему ИКИ, в противном случае разработать регламент по возмещению Застройщику расходов на самостоятельное проведение ИКИ или выделения субсидирования Застройщикам для этих целей;
7) увеличение спроса на недвижимость возможно:
А) включив в ипотечные программы объекты с гарантией АО ФГЖС;
Б) в программе «7-20-25» повысить порог стоимости квартиры до 35 млн. тенге;
В) уменьшить первоначальный взнос АО «ЖССБК» с 50% до 10-15%;
Г) ежегодное предоставление жилищных пособий от МИО для граждан с низким и средним доходами на приобретение жилья.
Кроме того, Союз предлагает способы удешевления себестоимости строительства жилья в среднем от 10 до 30 %:
1) Разработать онлайн-ресурс, на платформе которого застройщики могли бы без посредников закупать стройматериалы напрямую у поставщиков, на сегодняшний день существует только биржевая торговля для цемента, а остальные строительные материалы приходится перекупать через посредников;
2) выделить государственные субсидии застройщикам на возмещение закупа стройматериалов у отечественных товаропроизводителей в размере 30% от их стоимости, что способствует развитию производительной отрасли, а также удешевлению строительства;
3) выделить государственные субсидии застройщикам на этапе строительства вновь возводимых МЖК под будущие доходы за счет реализации жилья, продажи квартир;
4) предоставить возможность гражданам использовать 50% своих пенсионных накоплений на покупку жилья, на первоначальный взнос ипотечного кредитования, так как спрос на жилье снижается из-за исчерпания сбережений населения;
5) для реализации проектов комплексного освоения территорий под строительство жилья необходимо предоставление подготовленных к эксплуатации участков, обеспеченных инженерными сетями и инфраструктурой, в связи с чем, предлагаем возложить функции застройщика инженерной инфраструктуры на поставщиков коммунальных услуг, так как они обладают правом по сбору коммунальных платежей с пользователей, которые окупят их затраты на строительство за 3-4 года;
6) разработать принцип компенсационных платежей МИО застройщикам, которые построили за счет собственных средств объекты инженерной инфраструктуры и благоустройства вновь создаваемой жилой территории и ранее созданной;
7) предоставить Застройщикам субсидии на строительство благоустройства вновь создаваемой жилой территории;
8) земельные участки для строительства МЖК и малоэтажных индивидуальных домостроений необходимо выделять застройщикам на безвозмездной основе;
9) бесплатное предоставление гражданам земельных участков до 10 соток под эксплуатацию собственного построенного дома, приобретенного у Застройщика в рамках реализации госпрограммы «Нурлы-Жер», в г. Нур-Султан МИО требуют выкуп у покупателей этих домов земельные участки на которых они расположены.
Все вышеизложенные инструменты дадут толчок для снижения финансового бремени населения при покупке жилья и повысит его покупательную способность, а также помогут госпрограмме «Нурлы-Жер» эффективнее работать, охватывая более 75 % населения нуждающегося в жилье, кроме того увеличить долю Государственно-частного партнерства в сфере жилищного строительства, что позволит решить проблему удорожания в строительстве, дефицита жилья, путем привлечения ресурсов, гарантированных государством.
